全体の流れと準備の考え方
不動産相続の手続きは「現状把握→権利関係の確定→分け方の合意→相続登記→税金対応→活用・売却」の順で進みます。最初に全体像を掴み、期限と必要書類を一覧化すると、途中で手戻りが起こりにくくなります。家族で役割分担を決め、連絡手段を統一しておくとスムーズです。
最初に整えるチェック項目
・遺言の有無と所在（自筆は家庭裁判所の検認が必要）
・相続人の連絡先リスト化と代表者の選定
・固定資産税通知書、登記事項証明書、権利証（登記識別情報）の保全
期限と費用の見取り図
・相続税の申告・納付は原則10か月以内
・相続登記は早期申請が原則。登録免許税や戸籍取得費、測量費の概算を把握
・売却や賃貸を視野に、修繕・残置物処分の費用も見積もり
相続人と不動産を確定する手続き
次に、誰が相続人で、何を引き継ぐのかを事実で固めます。ここを丁寧に進めると後工程が一気に軽くなります。書類名と取得先をメモし、順次ファイル化しましょう。
相続人調査（戸籍収集）
・被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍を収集
・相続人全員の現在戸籍を取得し、代襲相続の有無を確認
・相続関係説明図を作成し、全員で確認・保存
不動産の特定（物件調査）
・登記事項証明書（全部事項）で所在・地番・地目・持分・担保の有無を確認
・固定資産評価証明書で評価額を把握（登録免許税や特例の検討に使用）
・名寄帳で未把握の土地建物を確認し、境界・越境・私道負担も整理
分け方の合意と書面化の手続き
確定した情報をもとに、家族で分け方を話し合います。住み続ける人の負担、将来の修繕費、売却の可能性など、数字と期限で比較すると合意形成が進みます。感情的な対立を避けるため、論点は書面で可視化しましょう。
遺産分割協議の基本形
・単独相続／共有／売却して金銭で分ける／代償金で調整
・居住者がいる場合は、固定資産税・保険・修繕の分担を明確化
・結論は遺産分割協議書にまとめ、相続人全員の実印と印鑑証明書を添付
特例や控除の検討
・小規模宅地等の特例の可否、被相続人居住用の要件の確認
・配偶者の税額軽減や相続時精算課税の検討
・取得後の譲渡を見据え、将来の税負担（譲渡所得）の試算
相続登記（名義変更）の手続き
合意が整ったら、法務局への相続登記を行います。書類は多いですが、一つずつ揃えれば難しくありません。申請前にチェックリストを用意し、補正を最小化しましょう。
必要書類と作成ポイント
・戸籍一式、相続関係説明図、遺産分割協議書、固定資産評価証明書
・登記原因証明情報（遺言・協議の別を明記）、住所氏名の変更登記が必要な場合も
・登録免許税は評価額に所定税率を乗じて算出、納付方法を確認
申請方法と実務のコツ
・申請はオンラインまたは窓口。補正通知に備えて連絡先を明記
・抵当権抹消や地目・地積の訂正が絡む場合は別途手続き
・測量・境界確定が未了なら、並行して準備し将来の売却に備える
売却・賃貸・保有の実務手続き
名義が変わった後は、活用方法に応じて追加の手続きが発生します。空き家化や維持費の増大を防ぐため、意思決定を先延ばしにしないことが重要です。
売却時の段取り
・現地調査、価格査定、残置物処分、境界確認の順で準備
・媒介契約→販売→売買契約→引渡し・登記の流れを把握
・確定申告の準備（取得費、譲渡費用、特例の適用可否を整理）
賃貸・保有の段取り
・賃貸は原状回復計画、募集条件、管理委託の有無を決定
・共有で保有する場合は、使用・修繕・売却の意思決定ルールを文書化
・固定費（税・保険・管理費）を年間で試算し、赤字化を防止
つまずきを防ぐ管理術（ミスを減らす）
最後に、実務で起こりやすいミスを予防する仕組みを紹介します。期限・書類・コミュニケーションの三点を押さえれば、手続きはぐっと楽になります。
期限・書類の見える化
・手続き名／担当者／期限／進捗の一覧表を作成
・戸籍は不足しがち。出生時点まで遡れているかを確認
・評価証明書の年度、協議書の押印・日付欄の漏れをチェック
家族内の合意形成の工夫
・事実（登記・評価額・費用）を共有し、感情的争点を切り分け
・連絡は議事録化して誤解を防止
・合意に至らない場合は調停制度の活用も選択肢
まとめ：今日から始める3ステップ
1）遺言の有無・戸籍収集の着手 2）不動産の特定と評価書類の取得 3）分割方針のたたき台作成。完璧を目指すより、抜け漏れを減らす段取りが成功の近道です。